Obținerea unui credit ipotecar este una dintre cele mai frecvente modalități de a cumpăra o locuință. Deși reprezintă o opțiune populară pentru viitorii proprietari de apartamente, puțini cunosc detaliile relevante și modul în care funcționează.
Dacă te afli în situația accesării unui credit ipotecar, poți găsi în acest ghid toate informațiile de care ai nevoie: ce reprezintă, cum funcționează, actele necesare, pașii pentru obținere și condițiile de acordare a unui credit ipotecar. În plus, îți vom oferi sfaturi utile și modalități de a te asigura că poți rambursa suma creditată indiferent de ce îți rezervă viitorul.
Ce este un credit ipotecar și cum funcționează?
Un credit ipotecar reprezintă un împrumut garantat cu ipotecă pe un imobil, de regulă, locuința cumpărată cu ajutorul acestuia. Acesta reprezintă unul dintre cele mai frecvent accesate produse financiare pentru cumpărarea de locuințe sau imobile, însă este folosit uneori și pentru refinanțări și consolidări.
Cum funcționează un credit ipotecar?
La obținerea unui credit pentru o nouă locuință, banca de la care ai obținut creditul ipotecar are drept de garanție asupra proprietății tale până la rambursarea integrală a acestuia. Iar în cazul în care te afli în imposibilitatea de a mai plăti ratele, banca poate executa garanția, intrând în proprietatea imobilului.
Credit imobiliar vs. ipotecar: Care este diferența?
Denumirile de credit ipotecar și imobiliar pot fi folosite deseori interschimbabil, deși există diferențe tehnice importante. Dacă creditul ipotecar este garantat prin ipotecă pusă pe imobilul achiziționat de către beneficiar, cel imobiliar este garantat printr-o ipotecă pe un alt imobil.
Rata creditului și dobânda fixă sau variabilă
Rata pe care o ai de plătit va include o parte principală, o dobândă și, în anumite cazuri, comisioane. Există două tipuri principale de dobândă – fixă sau variabilă.
Dobânda fixă rămâne neschimbată pe o perioadă determinată de ani. În comparație, dobânda variabilă este compusă pe baza unui indice de referință (IRCC), care se poate modifica, și a unei marje a băncii. Cea din urmă poate fi mai avantajoasă pe termen scurt, mai ales în condițiile în care poți achita în avans creditul, dar poate veni și cu riscuri financiare pe termen lung.
Termenul de rambursare și suma maximă
Un credit ipotecar poate fi plătit într-o durată maximă predefinită (termen de rambursare) de până la 30 de ani. Aceasta se stabilește în funcție de vârsta solicitantului și de politicile băncii.
În plus, creditul ipotecar are stipulată și o sumă maximă de acordare, care se calculează în funcție de valoarea imobilului care va fi ipotecat, gradul de îndatorare al beneficiarului și veniturile lunare ale acestuia.
Toți acești factori compun contractul de credit ipotecar accesibil celor ce vor să devină proprietari ai unui imobil.
Condiții de acordare a unui credit ipotecar
Este important de reținut că un credit ipotecar are și o serie de condiții de acordare pe care trebuie să le îndeplinești pentru a-l accesa. Deși fiecare bancă are propriile politici, există și o serie de criterii comune după care îți poți orienta alegerea.
Iată care sunt criteriile de eligibilitate generale pentru un credit ipotecar:
- Venitul eligibil – Printre primii factori analizați de bancă se află veniturile eligibile pentru plata creditului. Aici este relevant nu numai venitul tău lunar net, ci și sursa acestuia. Salariul obținut pe baza unui contract de muncă cu durată nedeterminată este de preferat, însă sunt acceptate și veniturile provenite din activități independente, ca PFA sau PFI, precum și chiriile, dividendele, pensiile sau alocațiile, în anumite condiții.
- Vechimea la locul de muncă – De regulă, pentru a accesa un credit ipotecar, ai nevoie de o vechime de minimum 6 luni la locul de muncă actual. În anumite cazuri, banca va cere o vechime de minimum 12 luni.
- Gradul de îndatorare – Reprezintă raportul dintre ratele tale lunare (ale creditului ipotecar și ale altor credite accesate) și veniturile tale nete lunare. Băncile pot să-ți acorde un nou credit doar dacă gradul tău de îndatorare se află sub o anumită valoare, de regulă, mai mare pentru accesarea primului credit sau a primei locuințe sau mai mică dacă accesezi un credit în valută.
- Istoricul de credit – Băncile vor verifica istoricul creditelor precedente, modul în care le-ai rambursat și existența diferitelor incidente de plată și semnale de risc, precum restanțele sau întârzierile de plată pentru alte credite în trecut, formând un scor de credit. Acesta poate să-ți reducă sau îmbunătățească șansele de aprobare a unui nou credit, un scor pozitiv putând să-ți influențeze pozitiv și dobânda.
- Vârsta și capacitatea de rambursare – De regulă, băncile vor impune limite de vârstă de minimum 18 ani și maximum 65-70 de ani la finalul perioadei de rambursare pentru a acorda un credit de orice fel. Ca atare, nu contează doar vârsta ta curentă, ci și cea la care vei atinge termenul de rambursare.
- Co-debitori și garantați – În situațiile în care nu îndeplinești condițiile de venit, poți apela și la co-debitori (soț sau soție, părinți sau alți membri ai familiei) pentru a garanta plata creditului. Astfel, veniturile acestora se vor adăuga bazei tale de venit eligibil, putând să crească gradul de îndatorare permis de bancă.
- Tipul imobilului – În final, natura imobilului pe care vrei să-l obții printr-un credit ipotecar va influența eligibilitatea, suma maximă și gradul de îndatorare permis. În primul rând, imobilul trebuie să fie intabulat, să aibă cadastru și să fie eliberat de alte sarcini. Acesta trebuie, apoi, acceptat de către evaluatori. Imobilele vechi, cu diferite riscuri structurale sau localizate în zone neatractive pot avea o rată de acceptare mai scăzută.
Toți acești factori vor stabili nu numai eligibilitatea ta pentru accesarea unui credit ipotecar, ci și condițiile de acordare și regulile de plată. Un alt element care te poate ajuta în accesarea și plata creditului îl reprezintă asigurările de viață. Acestea conferă predictibilitate și îți oferă siguranța că, indiferent ce îți rezervă viitorul, cei apropiați vor avea fondurile necesare pentru a putea depăși datoriile ipotecare.
La Groupama vei găsi o gamă variată de asigurări de viață cu diferite beneficii. Dintre acestea, poți accesa Asigurarea de protecție în caz de deces cu sumă asigurată descrescătoare, o poliță ideală dacă iei în considerare accesarea unui credit bancar, întrucât ai garanția că soldul de credit va fi acoperit în cazul unui eveniment nedorit. Iar dacă ai și alte nevoi specifice, poți completa orice poliță aleasă cu asigurări suplimentare, precum Asigurarea suplimentară de investiție.
Contactează un consultant Groupama și află cum te putem ajuta cu nevoile tale financiare.
Acte necesare pentru un credit ipotecar: Cum întocmești dosarul pentru credit?
Pentru a accesa un credit ipotecar, va trebui să întocmești un dosar de documente pe care să le oferi apoi instituției bancare spre verificare și evaluare. Dacă nu incluzi toate actele necesare pentru creditul ipotecar, procesele de evaluare și acordare pot fi încetinite sau chiar încheiate fără rezultatul dorit.
Pentru a te asigura că întocmești dosarul complet din timp, poți găsi mai jos lista de acte necesare pentru credit ipotecar:
Actele necesare ale solicitantului, co-debitorilor și garantaților
- Cartea de identitate (CI) a solicitantului și, după caz, ale co-debitorilor și garantaților
- Copie după contractul individual de muncă, dacă există;
- Acte doveditoare pentru veniturile co-debitorilor.
Mai recent, adeverința de venit de la angajator, extrasul de cont și fluturașul de salariu nu mai figurează printre actele necesare, fiind necesar, în funcție de bancă, doar acordul de consultare a bazei de date a ANAF. Însă banca îți poate cere aceste documente în anumite situații: dacă venitul nu este raportat, informațiile de la ANAF nu sunt concludente sau relevante, sau dacă există diferențe semnificative față de anul anterior.
Dacă ai alte forme de venit decât salariul, va trebui să prezinți, după caz, următoarele acte doveditoare pentru venituri:
- Declarații fiscale, adeverințe și dovezi de încasări, în funcție de politica băncii, dacă ai un PFA sau demarezi activități independente;
- Contractul de închiriere sau arendă și dovada declarării încasărilor pentru venituri din chirii;
- Raport de portofoliu de active și extras de cont și alte documente relevante pentru venituri din active financiare;
- Documente traduse, dovada încasărilor (fluturaș de salariu și extras de cont pe 3 luni) și, după caz, verificări suplimentare pentru veniturile din străinătate.
Actele necesare ale imobilului
Pentru a evalua starea juridică și tehnică a imobilului pe care vrei să-l achiziționezi, banca îți va cere o serie de acte:
- Promisiunea sau antecontractul de vânzare-cumpărare sau de rezervare de la dezvoltator, care să conțină clauze clare despre prețul imobilului, avans și termene de plată;
- Copii după actele de proprietate ale imobilului;
- Extras de Carte Funciară nu mai vechi de 30 de zile;
- Documentația tehnică a imobilului, precum schița cadastrală, planul sau releveul, în funcție de tipul imobilului;
- Certificat energetic;
- Documente specifice pentru imobile noi sau în construcție, precum procesul-verbal de recepție la finalizarea lucrărilor, autorizațiile de construcție sau actele dezvoltatorului.
Alte documente administrative
În rândul altor acte necesare care vor fi cerute de bancă se numără:
- Declarația pe proprie răspundere privind alte credite active, dacă e cazul;
- Fișa fiscală sau adeverința tipizată de la ANAF;
- Formularul-tip de cerere de credit al băncii completat;
- Acordul privind GDPR (prelucrarea datelor);
- După caz, declarația de consimțământ pentru consultarea Biroului de Credit.
Odată ce ai toate aceste documente, evaluarea imobilului și acordarea creditului ipotecar pentru acesta pot fi demarate. Asigură-te că te familiarizezi cu seria de documente și politicile băncii alese de tine, obții toate documentele la care ai acces și le transmiți agentului bancar din timp.
Pași esențiali pentru obținerea unui credit ipotecar, de la alegerea ofertei la mutare
Acum că ești familiarizat cu ce presupune un credit ipotecar, cum funcționează și care sunt actele necesare, rămâne să afli care sunt pașii pe care trebuie să-i urmezi pentru a accesa un credit ipotecar.
Evaluează costurile
Primul pas este să calculezi în mod realist bugetul necesar pentru achiziționarea imobilului pe baza unui credit ipotecar. Ia în calcul nu numai avansul și ratele, ci și taxele notariale, costurile de evaluare și asigurările de locuințe sau de viață pe care va trebui să le accesezi sau le vei alege. În plus, ia în calcul și un buget de rezervă sau instrumente financiare care îți pot oferi un plan de siguranță în situații neprevăzute.
Realizează o analiză de eligibilitate
Odată ce ai stabilit disponibilitatea de a accesa creditul ipotecar, poți lua legătura cu instituția bancară aleasă pentru o analiză de eligibilitate. Astfel, poți afla rapid în ce limite te încadrezi și ce condiții de acordare de credit ipotecar ți se aplică (în funcție de gradul de îndatorare, tipul de venit, vechime etc.).
La finalul analizei de eligibilitate, poți primi și o preaprobare pentru creditul ipotecar, astfel încât să ai siguranța acestuia în timpul căutării imobilului dorit.
Găsește imobilul și alege oferta
După ce ai stabilit bugetul și limitele sale și ai preaprobarea băncii, pregătește-te pentru vizionări și găsirea viitoarei tale locuințe.
Află mai multe despre criteriile principale pentru cumpărarea unui apartament.
Când ai găsit imobilul potrivit, vei putea încheia un antecontract și stabili oferta de creditare pe baza acestuia, comparând tipurile de dobânzi, dobânda anuală efectivă (DAE), comisioanele și costurile de administrare.
În același timp, poți începe întocmirea dosarului, punând laolaltă actele prezentate mai sus. Va trebui să depui dosarul complet cât mai rapid pentru a putea obține finanțarea. Majoritatea contractelor de credit ipotecar necesită și achitarea unui avans, de regulă, între 15% și 25% din prețul locuinței, așa cum este stabilit în urma evaluării.
Așteaptă evaluarea imobilului și analiza juridică
În urma depunerii dosarului de credit ipotecar, urmează un pas central în procesul de acordare. Banca va realiza evaluarea imobilului, stabilind astfel valoarea maximă a creditului și condițiile de aprobare finală.
Un evaluator, de regulă, unul autorizat ANEVAR, va verifica imobilul conform unor standarde pentru a stabili valoarea reală de piață a acestuia. Evaluarea este necesară pentru ca banca să se asigure că poate recupera valoarea creditului în cazul imposibilității de plată. Câteva dintre criteriile de evaluare sunt:
- Zona și poziționarea imobilului – amplasare, accesibilitate, conexiuni de infrastructură, localitate;
- Tipul de construcție – vechimea blocului sau a clădirii, starea tehnică, riscul seismic și istoricul de consolidare;
- Etajul și compartimentarea – poziționarea într-un bloc și factorii de risc sau degradare, în special la parter sau la ultimul etaj/mansardă;
- Prețurile de tranzacționare recente din zona imobilului.
Raportul de evaluare va influența nu numai suma maximă a creditului, ci și valoarea ipotecii și avansul minim necesar. Iar dacă evaluatorul stabilește un preț sub cel stabilit în antecontractul cu proprietarul, diferența nu va putea fi plătită din credit ipotecar, fiind suportată de tine.
Concomitent cu evaluarea imobilului, banca va verifica actele și înscrierile pe baza dosarului de credit ipotecar facilitat de tine. Dacă apar nereguli, demersul de creditare poate fi întârziat sau oprit, în funcție de natura problemei întâmpinate.
Aprobarea finală și semnarea
Odată ce rapoartele de evaluare și analiză juridică sunt încheiate fără alte probleme, se întocmește contractul de credit ipotecar, împreună cu cel de vânzare-cumpărare (sau cedare la finalizare) și cel de înscriere a ipotecii (dreptul de garanție al băncii asupra imobilului) în fața unui notar public.
După semnarea contractelor, banca va verifica autenticitatea actelor notariale și va vira suma convenită în contract în contul vânzătorului.
În anumite situații, banca va solicita și încheierea unor polițe de asigurare obligatorie (PAD) și facultativă sau soluții financiare similare pentru garanția plății.
Înregistrarea în Cartea Funciară
În urma semnării și plății, notarul va înregistra dreptul tău de proprietate asupra imobilului și ipoteca în favoarea băncii. Atât tu, cât și instituția bancară aleasă veți fi notificați de actualizarea cărții funciare prin primirea unui extras.
Mutarea în apartament
Pasul final este reprezentat de mutarea efectivă în noul tău cămin. Fostul proprietar îți va înmâna cheie conform clauzelor contractului și veți semna un proces-verbal de predare-primire. Din acest moment, ai drept de folosință asupra imobilului. Va trebui să semnezi contracte noi pentru utilitățile din acesta, de la gaze la electricitate, apă sau internet.
Citește mai multe despre revizia la gaze și centrala termică.
Totodată, vei putea încheia asigurările de locuință necesare – atât pe cea obligatorie (PAD), cât și pe unele facultative, care te vor ajuta să plătești costul reparațiilor sau defecțiunilor apărute pe viitor.
La Groupama, poți accesa Asigurarea obligatorie PAD, dar și Asigurarea esențială a locuinței, disponibilă online, și Asigurarea facultativă a locuinței cu extra acoperiri, disponibilă la agenții. În ambele situații, îți vei putea asigura clădirea și conținutul, dar și componenta de răspundere civilă legală față de terți. Atât ALExA, cât și AEL îți asigură locuința împotriva celor mai frecvente evenimente neplăcute, precum incendiul, exploziile, fenomenele meteo extreme, avariile la instalațiile de apă sau canalizare, riscurile catastrofice. De asemenea, poți adăuga opțional și acoperiri precum avariile accidentale la instalațiile de încălzire, daune electrice, bunuri casabile, asistență tehnică de urgență și alte riscuri și clauze specifice – în funcție de varianta de asigurare aleasă, conform nevoilor tale de asigurare.
Contactează un consultant Groupama pentru a afla cum să-ți asiguri locuința împotriva oricărui risc.
Rambursarea creditului
După ce ai încheiat tranzacția de cumpărare a locuinței, începe procesul de rambursare a creditului prin plata ratelor lunare.
Banca îți pune la dispoziție un grafic de rambursare cu toate detaliile relevante, inclusiv valoarea lunară a ratei, data scadentă, comisioanele și durata totală. Este recomandat să setezi un sistem de plată automată din contul menționat în contractul de creditare, astfel încât să nu întâmpini întârzieri care ți-ar afecta scorul bancar și ar atrage sancțiuni.
Rambursarea creditului reprezintă un angajament pe mulți ani, care, din păcate, poate fi afectat de evenimente nefericite și neprevăzute. Iar când liniștea căminului tău și al familiei tale depinde de plata la timp a creditului, nu există prea puține măsuri de siguranță.
Un mod eficient de a aborda din timp posibilitatea unor astfel de incidente este prin accesarea unei asigurări de viață. Groupama este alături de tine și îți oferă o gamă variată de asigurări de viață pentru diferite nevoi și situații.
Dacă te gândești să accesezi un credit ipotecar sau imobiliar, polița recomandată este Asigurarea de protecție în caz de deces cu sumă asigurată descrescătoare, prin care poți oferi o plasă de siguranță financiară pentru familia ta. Astfel, poți garanta liniștit orice credit bancar, având liniștea că soldul creditului va fi acoperit de asigurare în cazul producerii unui eveniment nedorit.
Aceasta și multe alte asigurări de viață îți pot oferi liniștea căminului și a zilei de mâine. Contactează un consultant Groupama pentru a afla ce asigurare ți se potrivește.
